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2018-11-17 06:02 来源:赤峰广播电视网

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  据台湾联合新闻网3月23日报道,特朗普3月22日在白宫签署行政备忘录,指示美国贸易代表罗伯特·莱特希泽对中国大陆商品征收关税,美国贸易代表办公室将在15天内制定对中国大陆商品征收关税的具体方案。绍伊古说:必须不断提高最新武器的比例和军事训练强度,完善部队编制体系。

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新房

棚改货币化退潮,三四线房价注定凉凉!

2018-11-17 08:05
来源:楼市参考

山雨欲来风满楼。

不久前,呼和浩特打响“全面停止去库存”的第一枪。

随后,长春宣布“取消棚改货币化安置奖励”,揭开棚改货币化退潮的序幕。

无独有偶,10多天前,央行武汉分行行长公开撰文表示,棚改货币化基本完成历史使命,应考虑退出。

这一场从2016年掀起的三四线楼市狂欢,注定要在2018年入秋之际偃旗息鼓。

1、棚改式放水

三四线的楼市狂欢,其实跟五个字息息相关——棚改货币化。

所谓棚改货币化,说白了,就是向三四线定向放水去库存。

一般放水,诸如降准降息,都是普惠式的。大水漫灌,虽然看起来雨露均沾,但水往低处流,一二线城市永远都是资金的首选之地,三四线沾也沾不到多少。

与一二线相比,三四线城市普遍面临经济增长乏力、财政收入下滑、人口外流、未来前景不明朗等问题,很难得到资金和人才的青睐。

正是这个原因,2014年三四线城市的高库存,成为最大的定时炸弹。甚至在2015年央行一年5次降准6次降息后,一二线率先暴涨,三四线仍旧不为所动。

三四线城市究竟该如何去库存?

降准降息惠及不到,本来就没有限购也无政策松绑之说,至于单纯的财政直接补贴买房,也难以激起接盘侠的热情,剩下的道路只有一途:定向放水。

棚改货币化应运而生。

棚改货币化的玩法是这样的:

第一步,央行以低利率通过PSL(抵押补充贷款)向国开行等政策性银行提供资金来源。

第二步,国开行再利用这笔资金向地方政府发放棚改专项贷款。

第三步,地方获得贷款之后,不仅有资金开启大规模的棚户区改造,而且还能用真金白银进行货币化安置补贴。

第四步,地方政府依靠卖地收入还贷,房价与地价同步上涨。只要房价不走低,这个游戏就能继续玩下去。



以往拆迁户都是拆一补一,拿的是实物补贴,如今货币化安置成为主流,拆迁户手握重金入市。

大拆大建加上大补贴,从而彻底激活三四线城市的楼市,引发新一轮的全民抢房潮。

数据显示,2014年,棚改货币化的比例还只有9%,几乎可以忽略不计,2015年有所增加,但也不显著,但在2016年突然跃升到40%以上,2017年超过50%,局部地区更是超过80%。

这个数据,正好跟三四线房价的上涨节奏相契合。

2、货币化促涨

当然,三四线的房价上涨,并非全是人为刺激的结果。

一方面,当一二线城市被限购限贷限卖的组合拳人为锁住时,无路可去的资金就窜到三四线城市,在板块轮动效应下,为三四线带来房价上涨的动力。

另一方面,虽然三四线人口在向一二线城市流走,但随着城镇化的推进,大量农民在自己的县城、市区就地变成市民,也带来了一定的人口增量。

不过,这两大因素与棚改货币化相比,可谓小儿科。

棚改货币化到底对房价产生了什么影响?

央行武汉分行行长,在央行旗下刊物《中国金融》刊发《完善棚改货币化安置政策》一文,以湖北省为例,提供了相对详实的数据分析。

这篇文章透露了两个重要信息:

其一,去库存基本完成任务。2018年5月末,湖北省79个市、县中,库存低于12个月的城市有73个,高于12个月的只剩下6个,几乎都在偏远山区。

低于12个月就是合理库存水平,这意味着去库存基本完成任务。湖北如此,其他地方也差不多,所以呼和浩特的“全面停止去库存”可以得到解释。

其二,房价均出现大幅上涨。与2016年同期比较,年均涨幅在5%以下、5%~10%、10%~20%以及20%以上的城市分别有24个、12个、29个和14个。

其中,货币化安置比例最高的Y市,2017年货币化安置比例为80%,同期房价涨幅达54.05%。

简单统计,年涨幅在10%以上的城市为43个,也就是说,在湖北,超过一半城市这一波涨幅在20%,其他地方的数据只会更夸张。棚改货币化与房价上涨之间的关系可以得到数据验证。

所以,棚改货币化一旦退潮,三四线的房价必然要受到影响,毫无悬念。

3、危险的未来

对于三四线城市,行业大佬毫不掩饰悲观判断。

在一周前的中期业绩发布会上,恒大总裁夏海均说:

一二线是未来房地产发展最好的区域,经济发达的三线城市也不错,但四线不准备去。

融创的孙宏斌更是直言不讳:

市场变化后,三四线凉的最快。我们整个的投资区域还是以核心二线城市以上为主,这个方向是不会变的。

恒大和融创自然明白,没有经济增长、产业汇聚和人口流入的地方,不会有太好的未来。

企业有危机感,决策部门其实早就把防范风险放在了第一位。

早在今年6月,国开行就已开始收缩棚改贷款审批。7月初,住建部更是明确表态:

库存不足、房价上涨压力较大的地方,应有针对性地及时调整棚改安置政策。

这一系列信号,都说明棚改货币化正在退潮,三四线城市的未来越来越悬。

要知道,楼市固然能在繁荣期受到羊群效应的驱动,呈现出全面上涨的行情;但一旦开始调整,一二线与三四线就将呈现截然不同的风景。

这时候,要看的不是谁还能涨多少,而是谁的抗跌能力最强。要看的不是谁的浮盈更多,而是谁能最终能够兑现。

显然,90%的三四线城市都问题重重。

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